فسخ قرارداد ملکی و همه نکاتی که باید در خصوص آن بدانیم - وبلاگ ساعت فانتزی

به گزارش وبلاگ ساعت فانتزی، پس از آنالیز ها و انتخاب ملک مورد نظر، آخرین مرحله عقد قراردادی قانونی برای ثبت سند و انجام مراحل اقتصادی و محضری است. اگر شرایطی که مالک برای فروش ملک در نظر گرفته است، با خواسته ها و مذاکرات قبلی شما فرق داشته باشد، می توانید طبق قوانین فسخ معامله ملک، برای فسخ قرارداد اقدام کنید. معمولا حق فسخ قرارداد ملکی، با در نظر دریافت زمانی که طرفین در خصوص آن توافق نموده اند، به راحتی انجام می گردد؛ اما در برخی موارد نیز باید با دقت بیشتری برای انحلال قرارداد اقدام کرد.

اگر تجربه خرید یا فروش ملک را دارید، می دانید که احتمال فسخ قرارداد در هر مرحله ای از این جریان وجود دارد. به منظور پیشگیری از زیان های اقتصادی پیش آمده برای فروشنده یا خریدار، قوانینی برای فسخ قرارداد ملکی وضع شده است. همچنین شرایطی برای فسخ قانونی یک قرارداد ملکی یا تجاری وجود دارد که با استناد به آن می توان در هر مرحله ای از فرایند خرید و فروش ملک، معامله را فسخ کرد.

آگاهی از همه نکاتی که به معامله یک ملک مربوط می گردد، سبب پیروز بودن یک معامله ملکی و سودمند بودن آن برای طرفین خواهد بود.

در مذاکرات اولیه خرید یا اجاره یک ملک، نهایت دقت و توجه خود را به کار بگیرید. اگر در بازدید از ملک و در آنالیز های اجرا شده و تحقیقات محلی با مسئله ای روبرو شدید، از قلم نیاندازید که قبل از عقد قرارداد باید درباره آن صحبت کنید و همه مسائل و نواقصی که مشاهده نموده اید را در قرارداد ذکر کنید.

9 سوال مهم:

• قرارداد ملکی به چند روش منحل می گردد؟
• معنای حقوقی فسخ و حق فسخ چیست؟
• آیا برای فسخ قرارداد ملکی رضایت هر دو طرف احتیاج است؟
• آیا امکان نادیده ماندن بندی خاص در یک قرارداد وجود دارد؟
• شرایط قانونی فسخ قرارداد ملکی چیست؟
• پرداخت ضرر و زیان های ناشی از فسخ قرارداد ملکی برعهده کیست؟
• شرایط فسخ قرارداد اجاره ملک چگونه است؟
• در چه مواردی خریدار اجازه فسخ قرارداد را ندارد؟
• قرارداد ملکی به چند روش منحل می گردد؟

پس از عقد قرارداد، احتمال انحلال آن به سه روش امکان پذیر است:

1- اقاله: اقاله یا تفاسخ به معنی رضایت طرفین در انحلال یک قرارداد ملکی است.

2- فسخ: تصمیم ارادی یکی از طرفین برای بر هم زدن قرارداد را فسخ می گویند.

3- حکم قانون: بنابر شرایط و با حکم قانون انحلال قرارداد انجام می گردد. در انحلال قرارداد به این روش، رضایت یا نارضایتی طرفین تاثیری ندارد.

معنای حقوقی فسخ و حق فسخ چیست؟

فسخ از نظر حقوقی به معنای انحلال یا برهم زدن معامله و قراردادی قانونی است. به اختیار و اجازه فسخ یک قرارداد، حق فسخ می گویند. فسخ یک قرارداد (به طور ارادی و با استناد بر دلایل موجه) توسط خریدار، فروشنده یا شخص ثالث با اختیار قانونی، انجام می گردد. در همه قراردادهای خرید یا اجاره ملک، درباره شرایط و مدت زمانی که هرکدام از طرفین حق فسخ قرارداد ملکی را دارند، شرحاتی وجود دارد که برمبنای آن می توان یک قرارداد را فسخ کرد. اجرای همه بندهای موجود در یک قرارداد رسمی و قانونی، برای طرفین لازم است؛ به همین دلیل توجه به همه جملات و مواردی که ذکر شده است بسیار مهم و حیاتی خواهد بود.

آیا برای فسخ قرارداد ملکی رضایت هر دو طرف احتیاج است؟

برای فسخ یک قرارداد ملکی، احتیاجی به رضایت طرفین نیست. خریدار یا فروشنده می توانند با استناد به بندهای موجود در قرارداد، رعایت قوانین و توجه به مدت زمانی که در قرارداد ذکر شده است، برای فسخ قرارداد ملکی اقدام نمایند یا به بیانی ساده تر، معامله را برهم بزنند.

فسخ قرارداد می تواند با رضایت هر دو طرف یا بدون اطلاع نفر دوم در یکی از مراجع قانونی انجام پذیرد.

البته اگر یکی از طرفین بخواهد قرارداد خرید و فروش ملکی را به طور یک طرفه فسخ کند باید حتما با استناد به یکی از مواردی که در قانون مدنی ذکر شده است، برای این کار اقدام کند.

آیا امکان نادیده ماندن بندی خاص در یک قرارداد وجود دارد؟

متاسفانه شتاب زدگی در انجام معامله و عقد قرارداد توسط یکی از طرفین، سبب به وجود آمدن مسائلی چون عدم تحویل ملک در زمان معین شده و یا عرف تحویل ملک می گردد. در زمان مطالعه قرارداد همه بند ها را به دقت در نظر داشته باشید. اگر معنی کلمه یا اصطلاح خاصی را نمی دانید باید از یک کارشناس مسائل حقوقی، یاری بگیرید. حتی با وجود اعتماد و اطمینان بالا به یک شخص، نباید قراردادی را قبل از مطالعه و آنالیز امضا کنید. گاهی امکان دارد فقط با ذکر یک جمله کوتاه حق فسخ قرارداد از شما سلب گردد. در این صورت اگر مایل به انحلال قرارداد باشید نمی توانید قرارداد ملکی را فسخ کنید و باید ضررهای پس از آن را متحمل شوید. به عنوان مثال اگر هنگام تنظیم قرارداد، جمله اسقاط کافه خیارات در یکی از بند ها ذکر گردد، شما هیچ حقی برای فسخ قرارداد نخواهید داشت. بنابراین آنالیز کامل و مطالعه همه بندها و قوانین موجود در یک قرارداد، بسیارمهم است.

پرداخت ضرر و زیان های ناشی از فسخ قرارداد برعهده کیست؟

همان طور که گفتیم؛ در همه قراردادها اعم از خرید یا اجاره، بندی با عنوان فسخ قرارداد وجود دارد که در این بند به روشنی ذکر شده است: اگر هر کدام از طرفین مایل به فسخ قرارداد با دلیلی به جز دلایل قانونی باشد باید مبلغی را به طرف دوم بپردازد. این مبلغ در حقیقت یک مقدار توافقی بوده و در همه قراردادهای ملکی یکسان نیست.

مبلغ مورد نظر با توجه به ارزش ملک و قصد خرید یا اجاره کردن آن معین می گردد. گفتنی است؛ خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر باید درباره مبلغ معین شده به توافق برسند.

شرایط فسخ قرارداد ملک چگونه است؟

بنابر قوانین مدنی، مواردی برای فسخ قرارداد ملکی تعریف شده است. در قانون مدنی به اختیار و اجازه فسخ قرارداد ملکی، خیار می گویند. اگر یکی از شرایط زیر برای خریدار یا فروشنده وجود داشته باشد، احتیاجی به پرداخت ضرر و زیان اقتصادی ذکر شده در قرارداد نیست.

1- خیار مجلس

بطور مختصر برای شرح این اختیار باید چنین بگوییم: تا زمانی که طرفین پس از عقد قرارداد در معیت هم هستند و از یکدیگر جدا نشده اند، حق فسخ قرارداد برای آن ها قابل اجرا است.

2- خیار شرط

خیار شرط به بیانی ساده، مدت زمانی است که با توافق طرفین معین می گردد. دراین مدت فروشنده یا خریدار حق دارند معامله را منحل نمایند. همچنین خریدار و فروشنده باید به همه شروط ذکر شده در قرارداد عمل نمایند؛ در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای هر کدام از طرفین وجود دارد.

3- خیار تاخیر ثمن

اگر خریدار تا سه روز مبلغ ملک خریداری شده را پرداخت نکند و فروشنده هم ملک را تحویل نداده باشد، فروشنده حق دارد قرارداد را فسخ کند. نکته مهم در این مورد، این است که خریدار تاخیر در پرداخت را در قرارداد ذکر ننموده باشد.

4- خیار عیب

خریدار پس از عقد قرارداد و پرداخت وجه برای ملک خریداری شده، متوجه وجود مسئله ای در ملک گردد. به عنوان مثال ایرادات لوله کشی یا سیم کشی

5- خیار غبن

خریدار یا فروشنده پس از خاتمه یافتن معامله متوجه گردد که از نظر اقتصادی متضرر شده و مبلغی کمتر یا بیشتر از ارزش واقعی ملک را معامله نموده است.

6- خیار تدلیس

فروشنده یا خریدار با عنوان کردن نکاتی، ارزش واقعی ملک را بیشتر یا کمتر نشان دهند و طرف دوم را به دریافت یا پرداخت مبلغی کمتر راضی نمایند.

7- خیار رؤیت و تخلف وصف

اگر خریدار بدون بازدید و رویت ملک و فقط با استناد بر تعریف و وصف آن، اقدام به خرید ملک کند و پس از مشاهده ملک متوجه توصیفات اشتباه فروشنده گردد، می تواند قرارداد را فسخ کند. همچنین اگر خریدار در گذشته ملک را دیده باشد و پس از عقد قرارداد متوجه عدم وجود صفات سابق ملک گردد، انحلال قرارداد برای او امکان پذیر است.

در چه شرایطی قرارداد اجاره ملک فسخ می گردد؟

به طور کلی مالک و مستاجر باید در همه موارد ذکر شده در قرارداد با هم توافق نمایند که در صورت بروز تخلف از سوی هر کدام، این قرارداد فسخ می گردد. به عنوان مثال:

1- مستاجر پس از تحویل دریافت ملک، با مسائلی روبرو گردد که سکونت در آن ملک را غیرممکن نموده یا مستاجر متحمل پرداخت هزینه بالایی برای برطرف مشکل گردد.

2- مالک حق ندارد مستاجر را پیش از موعد مقرر مجبور به تخلیه ملک کند. مگر اینکه پیش بینی چنین شرایطی در قرارداد ذکر شده باشد.

3- اگر به هر دلیلی مستاجر بخواهد زودتر از به خاتمه رسیدن قرارداد، ملک را تخلیه کند، باید یک الی دو ماه قبل از تخلیه، مالک را آگاه کند.

4- مستاجر در پرداختن اجاره بها تاخیر طولانی مدت داشته باشد و با اخطارهای مالک نیز برای پرداخت اجاره بها اقدام نکند.

5- آسیب جدی به ملک توسط مستاجر به شکلی که جبران این آسیب برای مالک امکان پذیر نباشد.

این مقاله تا چه میران برای شما مفید بود؟ امتیاز دهید.